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智慧能源管理體系提升商業建筑資產價值

時間:2019-07-19 09:19來源:未知 作者:趙鵬 點擊:
我們并不希望為了節約能源而去關停一些設備,以犧牲舒適度換來指標的完成。所以,其實我們更提倡“用得省”,即雖然能源需求在增加,但是效率同時也在提升,最終輸出的絕對值并沒有提高。

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  原載于《現代物業·新業主》2019年6期/總第461期
 

  商業地產行業資產管理的痛點
 

  國內商業地產是否實現了盈虧平衡?提及此處,作為商業運行的管理人員,每人心里都有一些酸楚。在過去幾十年的開發過程中,我們通常只注重開發,而極少考慮運維工作。當前,在存量地產中如何提升我們資產的價值,就成為未來發展的關鍵點。
 

  在這個提升的過程中,我們會遇到很多困惑,因為運維是整個建設周期中的最后一個環節。傳統的商業地產開發通常遵循的是各管一段的模式:設計階段邀請設計大師進行設計;施工單位繪制施工圖;工程階段交由分包商安裝;調試階段,由于國內僅完成了設備系統的簡單聯動,因而符合未來實際需求的調試其實是缺失的。這樣的情況很容易形成漏斗效應,其結果就是綜合能效、設備使用效率等其實很難達到及格線。我們身上的擔子很重,同時還要面對人力、物力和財力等各方面的支出。那么,如何通過有效的能源管理,來降低商業地產的綜合支出?
 


圖1   某項目入駐時間與實際能耗關系圖
 

  打造全生命周期智慧高效管理體系
 

  在傳統的能源消耗圖上,我們可以用數學統計逐12月滑動平均的概念去理解能源趨勢。能源消耗上升的原因有兩點:一是由于入駐率提高,實際使用的需求增加;二是由于物業管理人員不熟悉或操作不當,造成一些設備的效能未能發揮其應有的水平,從而造成能源消耗增加。
 


圖2   某項目入駐時間與電能、冷量關系圖
 

  那么,如何才能使能源消耗下降?從業人員通?;峁刈⒘椒矯媯菏∽龐煤陀玫檬?。
 

  每年我們都會制訂指標,要求在能源的使用上相比上年節約一定的百分比,這就是“省著用”。但是,我們并不希望為了節約能源而去關停一些設備,以犧牲舒適度換來指標的完成。所以,其實我們更提倡“用得省”,即雖然能源需求在增加,但是效率同時也在提升,最終輸出的絕對值并沒有提高。
 

  我們希望在商業地產的運維或管理階段,都能建立起這樣的全生命周期模型。隨著入駐率的增加,能源實際使用率也在提升;但是隨著使用率和開業率的增加,能源消耗并沒有增加;當開業率達到100%時,能源消耗其實已經得到控制,并且有所下降,因為效率得到了提升。
 

  在與幾大傳統地產開發商合作的過程中,我們發現,他們在設計、施工、開業運營、修改等各個階段都有不同的訴求。因而,在合作的過程我們建立了全生命周期智慧高效管理體系,以滿足其各階段的訴求。我們曾和華潤一起編撰“設計指引”,就是為了在設計初期能夠控制和優化設備裝配。
 

  對于我們運維人員而言,一臺閑置的設備也意味著一項支出,因為維護它就會產生成本。那么,這些冗余是否能夠合理控制?通常情況下,運維人員無法反映實際數據,假若租戶給出的相應指標較高,我們在初建階段按照這個最大指標去裝配,就會導致系統容量過大。如果在施工階段,我們有實際的數據反饋,那么就可以形成設計指引,回饋到前期的設計階段。同時,安裝過程中還要關注各個細節的聯合配置,調試階段也是非常重要的因素。
 

  在傳統概念中,依照規劃圖紙施工就等于符合設計要求。但是,在很多實際項目中,至少我們在與華潤、萬科一起打造商業綜合體項目時就發現,按圖施工不一定就等于符合設計要求。因為過程中缺少一個環節,那就是調試階段。新車尚有“百公里油耗”的概念,為什么建筑在交付時卻沒有“使用說明書”,標明建筑的能效、能耗等各方面內容?承載了許多問題的工程完畢之后,到運維階段往往會更加困難重重。
 

  我們打造全生命周期智慧高效管理體系,就是為了讓每個項目在其各個階段都有它的價值,也讓業主意識到我們的價值所在——減少投資、優化配置、提升效率。
 

  我們所管理的5A級寫字樓通常都配置了高效的智慧化系統,然而,經過實地調研我們發現,這些智慧化系統并沒有真正發揮其應有的作用。在實際應用中,并非安裝的傳感器越多就越好,數據的可靠性和準確性很重要,因為運維人員要根據這些數據作決策,并體現到日常運維和管理當中。因而,智慧化系統也要結合經驗,減少重復投資,盡量高效,以實現關鍵數據的打通。
 


圖3   全生命周期能源設計指引概要
 

  如何實現商業項目能源(資產)增值
 

  廣州45萬平方米商業綜合體,體現了高效和智能化。其冷凍機房為全國最高水平,且獲得了LEED鉑金級認證。此項目除了具備傳統的能源中心的運行控制系統。我們所提倡的理念包括三方面內容——舒適、節能、資產增值。在商業地產的運維當中,舒適和安全是第一位的,在此基礎上如果能夠保持運維良好,就會降低成本,體現出資產增值。
 

  舒適

  在前期的開業階段通?;崠嬖謔媸史矯嫻奈侍?,我們需要通過再調試以消解這些之前存在的問題。例如,溫度梯度較大,證明人們在逛商場的過程中會有較大的體感差異,下面較涼,上面較熱。我們希望通過舒適性的改善,來減少垂直溫差。
 

  節能

  變風量空調VAV系統十分復雜,雖然是甲級寫字樓的標配系統,但要用好此系統卻并不容易。原本希望借助這套系統實現租戶自我調整,但是在實際使用過程中,由于前期存在的諸多問題,如一次裝修、二次裝修的調整可能會造成很多缺陷,最終,物業管理人員不得不頻繁地應對客戶投訴并進行手工化調整。因此,在管理的初期,我們針對不同階段配備了不同的調整方式。因為每一個點都可能成為未來的隱患,所以我們在前期要強調全過程控制,不同的階段要將不同的管理方法落實到現場管理當中去,封閉這些隱患點。為此,我們也針對一次裝修、二次裝修、運維階段的調整策略,總結經驗,從而形成相應的方法體系,找到了30多個痛點。在與地產商合作過程中,我們也把這些經驗復制到項目管理中,希望能夠在前期消除痛點,避免出現物業管理人員接手時問題連連的情況。以往地產商不了解運維階段的困難,也沒有這方面的意識,現在,我們就要讓他們意識到這一點,從而會在前期花更小的代價去解決這些隱患。
 


圖4   某項目一次裝修、二次裝修、運維階段的調整策略
 

  資產保值和增值

  對于設備設施而言,止損就是最大的價值所在。如何止損?

  例如,項目中的管路分布圖有約上萬管路,相當于我們的血管,其中輸送的冷凍水就是冷量的來源。通常,管路的某個點堵塞,就需要加大設備的供應量,相當于人體末端血管被堵后要安裝心臟起搏器以增加供給。所以對管路每個點的把控就非常重要。對這些管路如何進行布控,是我們所關心的,必須要安排合理,不能給物業管理遺留一堆問題。國家在這方面的規范很簡單,只要求“放水的時候水是清澈的”。那么,如何在過程中進行把控?這就要落實到人、關鍵點和數據上。再如,在設備的沖洗方面,如何進行控制、檢查?對末端閥門過濾器的處理,是拆下來檢測還是對關鍵的壓力點進行測試?這些都要有相應的方法和體系去進行管理和落實。我們的這些管理方法,都是在一個個項目的實踐中總結而得。
 

  很多業主在設備性能方面得到過教訓。例如,某萬象城項目,冷機COP設計指標是5.9,驗收時雖然只有5.5,但仍然通過。然而,經過10年運行之后,由于性能未能按照設計要求驗收、調試、投入運行,造成每年冷凍站由于多投入的能源消耗相當于一臺冷機的一次性初投資。
 

  這些性能方面的問題,在我們的全過程管理中可以實現在各個階段的控制。通常情況下,性能問題在設計和施工階段更容易解決,因為一旦調試滿足不了要求,供應商可以隨時更換。如果等到移交給物業管理才發現不滿足要求,就要花費更多的代價去解決問題。
 

  在傳統的信息化方面,我們都建立了很多“高大上”的系統,傳感器也裝了不少,然而,這些系統運行得如何,存在哪些問題?樓宇的管理者心中自有一本賬。很多所謂的智能化系統到后期卻只能成為一個“??仄?rdquo;,甚至連數據的存儲和真實性都不敢保證,那又將如何做出相應的判斷呢?
 

  我們希望通過全過程管理實現對能源從早期階段到運維階段的全面控制。運行過程中的數據顯示,每一年我們都在不斷進步,業主也從這些進步當中看到了效果。在提效的過程中,冷站能源院中心的冷量需求雖然在增加,但是實際能源電的消耗并沒有增加。在運行的過程中,根據實際應用數據,通過數據化的運維理解系統如何走向高效,找到控制點和改進的方向。
 

  同時,在既有建筑的設備管理、能源管理、運維管理提升方面,我們也深耕不懈。全國各地項目的實施,取得了非常好的效果,節能效果達20%以上。以沈陽大悅城為例,我們對其現有4個區域(ABCD)和即將新增的1個區域(E)進行了整體的能源資產績效評估。通過3+6的服務體系(3個階段+6個步驟),對能耗相關的三大系統【用能系統(冷站、水泵、VAV系統)、能源管理系統、控制系統】、 5個維度(安全、穩定、保障、舒適、高效)開展審查、評估并提出了優化方案。以資產增值收益為例,通過優化設計,現D區空調冷站可作為E區空調冷站使用,E區減少一次性投建(空調系統設備、配套配電設施、機房土建等)成本,合計約2,000萬元。通過對沈陽大悅城系統性的以設備通過對設備管理(制冷主機、空調水泵、冷卻塔)、系統測評(水系統、空調系統)、智能化評估(冷站群控、計量系統),能效提升20%以上,節能及增值收益總計超過7,000萬元。
 


圖5   異地項目收益綜合分析
 

  未來能源(資產)管理的幾點建議
 

  金馬節能始終強調從基礎運維、卓越運維到價值運維的管理體系?;≡宋丫晟?。卓越運維即通過更高效的數據化采集獲取關鍵信息,讓物業管理人員依此作出更完整、高效的決策,從而提升系統效率。價值運維指的是信息收集將進一步全面,設備設施的維護、系統運行的高效也會得到進一步的提升。在從業過程中結合管理和決策方面的因素,其實就可以形成體系化的標準。我們在和開發企業合作的過程中也希望能一起打造這種管理平臺和管理體系,以復制到各個項目當中。
 

  第一步,“號脈”等資產績效評估手段,簡單的入門工具。很多項目并不知曉自我存在的問題。引入這樣一個標準工具,將“安全風險、節能路線規劃”融為一體。讓使用者對標,了解自己的項目處于怎樣的水平,評估現有運維的安全性風險(例如冷機的通流量長期低于設計值),評估項目效率提升,舒適性提升帶來的節能及資產增值的潛力。最重要的是通過路線規劃,明確先做哪一步?投資回報如何?現場實施難度如何?等等。
 

  第二步,標準SaaS服務體系標準能控軟件+調適、改進、AI運維等服務。傳統智能化產品都是工程模式,前期投入時購買了很多硬件,但是在后期運維的過程中,可能會存在對需求的變更,或者對需求有更加精準的描述。但是由于前期購買的智能化產品是通用化產品,無法滿足實際使用需求,此時就存在一個需要彌補的空間。所以,我們借鑒了美國的體系,認為持續性的調試應當放到管理和產品供應當中,因而要結合客戶的實際使用需求,不斷更新迭代。
 

  現場對話
 

  提問[蔡妙能,臺灣物業管理學會會員委員會主委,京鎂公寓大廈管理維護(股)公司董事長]:您提到了物業管理行業的預見性,從基礎運營到卓越運營的過程。請問您關注的重點是什么?
 

  趙鵬:我們的理念是,基礎運營是傳統的物業維護、設備設施管理,到卓越運營這個階段,借助了物聯網、互聯網等先進手段收集更多數據,從而獲得更專業的提升效率、打造高效運營系統的能力。因而,這也是提升或達到卓越運營的一個必要方式。然而資產管理方及物業運行方對現有的設備設施資產狀況包括安全風險、節能潛力了解得還不是那么深刻,亟需專業的服務團隊來填補這樣的市場空白。
 

  提問(重慶城市管理職業學院物業管理專業學生):您提到生命周期服務自規劃設計、施工調試、開業一直到翻新改造,這讓我想到,一個產品的生命周期也遵循了從投入、成長,到成熟、衰退的過程。請問,如何讓新引進的產品不會過早地進入衰退期呢?
 

  趙鵬:非常感謝你這個問題。我們的全生命周期管理,強調的就是從設計到工程實施,直至運營維護到翻新改造的整個過程。衰退是一個必經的過程,但我希望它進入到衰退期能夠越慢越好。這就需要在每個環節做好管控。例如,在設計階段所預留的一些條線,不要給未來的運營帶來風險。通常,基建工程中的隱蔽工程在竣工交付之后,如再想進行維修或翻新非常困難,因而在工程階段就要關注這些隱蔽工程。
 

  每個階段都有其關注點,很難在短時間內闡述清楚。我們在管理方法和管理體系當中,逐漸總結和分析,也希望能夠有機會與更多的高校學生進行分享,讓他們在進入社會和工作領域之前,能更全面地理解物業管理,理解我們在全生命周期踐行這個領域中所要關注的重點。
 

  蔡妙能:金馬節能在運營和全過程管理中,有哪些特色?請您跟我們分享一下。
 

  趙鵬:與傳統開發商的合作過程中,我們發現,對方在每個階段都有自己的訴求和需求。為此,我們打造了全生命周期的服務體系,以應對開發商在各個階段的訴求。
 

  服務的過程中,我們也與開發商建立了較好的模式。作為顧問方,有時我們提到的很多點,需要物業管理單位或現場具體操作人員落實,這些點可能產生較大的收益或效益,這部分其實可以落實到日常的物業運維和管理當中去。其中,諸如調試、邏輯分析、數據分析等難點,可能需要更專業的人,我覺得這部分就可以交給節能企業去落實。所以,在和開發商的合作過程中,大家界限明確,不會讓對方覺得被占了便宜,我們也很愿意把自己的知識貢獻給他們。這就是多次項目合作后總結的一點經驗。
 

  作者為金馬節能(深圳)科技有限公司華東區負責人。2019現代物業發展論壇“寫字樓物業資產運營與管理”現場報道,編輯/艾君


 

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