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青島杰正中心:國際雙標認證 提升區域影響力

時間:2019-12-05 11:07來源:《現代物業·新業主》 作者:記者/方舟 點擊:
杰正中心地處青島金家嶺金融改革示范區的上實中心園區,擁有金融區體量最大的寫字樓集群,由上海實業集團完全按照杰正集團的要求“量身定制”建設而成,全自持型純租賃物業,內部空間80%的使用率,具備獨立精裝大堂與商業網點雙向無交叉通道。

江苏体彩11选5走势图 www.klfue.tw 原載于《現代物業·新業主》2019年10期/總第473期


杰正中心外景

  杰正中心,位于山東省青島市,2014年12月交付,2015年4月投入使用;項目總面積43,586平方米,可出租面積30,409平方米;標準層面積1,428平方米,樓高86米,地下2層,地上20層,其中1-2層4,700平方米為底商,3-20層為270度海景辦公,單層面積1,400余平方米,容積率:2.51;綠地率:27.20%。大堂挑空高10.5米,辦公區標準層高4.2米,凈高2.9米。為保證更為卓越的辦公條件,車位配比約90平方米:1,遠超甲級辦公樓配置標準。

  業主單位:杰正投資集團有限公司

  管理單位:青島杰正海馨物業管理服務有限公司

  杰正中心地處青島金家嶺金融改革示范區的上實中心園區,擁有金融區體量最大的寫字樓集群,由上海實業集團完全按照杰正集團的要求“量身定制”建設而成,全自持型純租賃物業,內部空間80%的使用率,具備獨立精裝大堂與商業網點雙向無交叉通道。

  杰正中心作為上實園區唯一一座為業主量身定做的高端寫字樓,始終發揮著標桿帶動作用,緊扣著時代、城市、區域的發展步伐,與上實中心一起,助力政府推動區域從“啤酒城”到“青島陸家嘴”的跨越,吸引了大量知名金融機構、企業總部在區域快速集聚,在自身全面提升的同時也帶動了區域的價值提升和發展,為政府的招商引資起到了區域帶頭作用。

  杰正投資集團有限公司副總裁王朝向《現代物業》表示,杰正中心能在激烈的市場競爭中脫穎而出,離不開項目管理團隊在創新中求發展,全面提升軟硬件設施配套及服務的努力。對標國際標準,學習國際先進的管理運營理念以提升價值,杰正中心于2019年5月17日正式獲得BOMA中國建筑管理卓越認證(COE認證),成為山東省首個具備國際運營管理標準的項目,也是山東省首個具有LEED金級與BOMA COE雙認證的寫字樓,為青島乃至整個山東省商業地產行業提升運營管理能力至國際水平起到了先鋒示范作用。


杰正投資集團有限公司副總裁王朝

  建設特色

  建筑風格

  本建筑主立面面向南石老人海濱浴場及黃海景觀,整體立面設計采用簡潔明快的現代風格,塔樓主立面采用玻璃幕墻配合鋁制豎向造型線條,以提升挺拔高聳的宏偉形象;裙樓立面是以方正為設計基礎,運用玻璃配合米黃天然石材,營造企業及總部企業的穩重形象。整體立面采用白、銀及米黃色系,強調其簡潔樸實的風格。

  層高

  青島大多數寫字樓層高在3.6米左右,一線甲級寫字樓層高多在3.9米,杰正中心標準層的層高為4.2米。寫字樓產品采用吊頂的居多,大多數寫字樓裝修完凈高在2.6米左右,而杰正中心凈高在2.9米左右,舒適度更佳。由于樓體總高度是不能變的,為了增加層高,杰正中心犧牲了兩層的建筑面積,以此來整體提升辦公的舒適度。

  定制化

  從設計到施工再到最后裝修,杰正中心均是按照美國綠色建筑LEED認證標準來執行,是目前山東首個獲得LEED金級認證的海景寫字樓。

  無中央立柱

  杰正中心于設計時減少了建筑的中央立柱,平面布局采用中央核心筒,框架柱沿辦公空間外圍設計,提高了得房率和空間利用率。

  
大堂                                            地下車庫

  車位

  車位數量多,停車便利。甲級寫字樓的車位配比標準通常是每150平方米配一個車位,杰正中心的車位配比是90平方米配一個車位,共配有300多個車位。更值得一提的是,整個園區的地下停車場是貫通的,總共有5,000多個車位,旁邊購物中心也可以停車。無論何時,客戶總能在園區內找到停車位,園區資源共享的優勢便顯現出來了。園區地下車庫停車率為43.70平方米/輛。

  電梯

  杰正中心3萬多平方米的辦公空間配備了9部進口三菱高速電梯,速度為2.5米/秒,單梯服務面積小,減少了等梯時間,大大提高了人員效率。

  中央空調+新風系統

  采用美國特靈中央空調+新風系統,全方位保證室內空氣清新,風機盤管設帶冬夏轉換的三速開關溫控器,回水管設置位式電動兩通閥。設有空調的房間均設置室溫控制器,能夠監測、顯示、調節室內溫度。新風系統采用帶熱回收的新風換氣機,新風經處理后送入各房間,新風量為30m3/h。一層大堂由于空間高大,為了滿足冬季使用效果設置地面輻射采暖系統。地下車庫設機械送排風系統+智能型車庫誘導通風系統。

  樓內定點設有PM2.5監控數據,各樓層每天3次定時監測PM2.5、二氧化碳及甲醛數據,并在物業管理軟件租戶端首頁公示。

  防火

  此建筑為一類高層,耐火等級為一級;設置集中火災自動報警系統,系統?;ざ韻蟮燃段患?。

  配電系統

  雙電源配電系統:由市政引入兩路10kV電源作為本大樓供電電源,同時配備500kW應急發電機組,保障應急用電需要。

  通訊

  為滿足現代辦公自動化的要求,大樓設計采用綜合布線系統,實行通訊系統與計算機網絡數據系統統一布線。干線采用大對數數據線纜和光纖,以保證網絡寬帶進出留有發展空間。

  無障礙設計

  在建筑主入口處均設置無障礙坡道;主樓電梯中設置兩部電梯作為無障礙電梯;設置無障礙衛生間;地上停車位、地下停車位均設置無障礙停車位。

  大堂“三寶”

  1、大堂地面選用石材“午夜星河”,墻面選用石材“雪貂”。大理石乃地之精華,均由整塊原石開采,分層切割鋪裝而成。石材剖面形成的一幅幅天然的水墨山水畫,在風水上有“山水相擁、富貴延綿”之意,為大堂營造出高端大氣的商務辦公氛圍,拓展企業商務形象。

  2、大堂藝術字《生命的旋律》,由整體寬窄漸變的不銹鋼帶鍛造塑形而成,“杰正”首字母蘊藏在書法般流暢的線條中,打造出飄逸、靈動的形態,為大堂營造了藝術氛圍。

  3、大堂壁畫“大象無形”的藝術表現手法營造出富有禪意的空間氣質,體現管理的藝術即平和的心態。

  得房率80%

  杰正中心在設計時減少了建筑的中央立柱,平面布局采用中央核心筒,框架柱沿辦公空間外圍設計,提高了得房率和空間利用率。

  標準層的辦公區中間沒有立柱,視野開闊、空間感好、利用率高,整層得房率達到80%。目前青島大部分甲級寫字樓得房率不超過65%,杰正中心在得房率上大幅領先?;桓黿嵌人?,客戶以相同的租金得到了更多的使用面積,性價比極高。

  物業管理系統的開發與應用

  由杰正中心自主開發的物業管理系統,選型的平臺框架通過了XSS專項檢查,經過AppScan、綠盟的全面掃描,兼具安全與穩定;本地化部署應用服務器和數據庫服務器并進行每日異地備份,數據安全環環把控。與OA辦公系統深入融合,把物業管理系統集成到日常辦公中,同一賬號、統一入口。在租戶管理、招商管理、物業管理方面都有很好的實用性。

  租戶端

  關注租戶的日常訴求、解決租戶合理化要求、響應租戶迫切請求。堅持從服務與管理的角度維系租戶關系。為租戶開辟線上溝通捷徑,讓租戶的報修可跟蹤、報事可留痕、投訴可有效。讓租戶了解大樓內外部環境的同時也有學習安全常識;讓租戶得到消費滿足的同時也能了解增值服務類型。

  招商管理

  管理租戶的全生態周期,從看房記錄、意向確定、合同簽訂到建立租戶專有檔案、收繳費用提醒、租賃履約說明、租戶需求記錄再到租戶續約或退租辦理。踐行標準、規范流程、深化制度。

  物業管理

  全方位物業管理從對人的管理到對設備的管理,從對巡檢問題的追蹤到對監控記錄的把控,以流程為血脈的管理體系實現了物業管理的可控。


向租戶進行環保宣傳

  租戶溝通渠道

  杰正中心建立了完善的租戶溝通渠道,加強與租戶之間的聯系。主要分線上和線下兩部分。

  線上渠道

  除大眾常用的交流媒介(包含微信、微博)之外,物業管理系統的租戶使用端也方便租戶業務展示及交流,同時便于展示杰正中心的物業管理國際標準及對租戶的活動邀約。

  線下渠道

  除日常走訪外,經常舉辦活動,加強與租戶之間的聯系。

  1、每年由物業管理公司主辦、招商部協辦舉行一年一度的租戶答謝會。

  2、夏季舉辦游艇海上嘉年華租戶聯誼活動,為大廈內租戶創建資源共享平臺。

  3、物業管理公司主辦日常與物業管理業務有關的業務展示及交流活動,比如消防演練、急救、綠色環保知識講座等。

  4、招商部主辦與租戶業務相關領域的行業信息交流活動,比如經濟論壇、文化藝術展會、電影包場等日常關系維護。除此之外,遇重要節日還會舉行租戶參與度較高的符合節日氛圍的小型租戶活動,如情人節、婦女節、中秋節、感恩節、圣誕節等。

  5、杰正中心一直以來致力于各種公益活動,通過微信公眾號、物業管理軟件租戶端及各種租戶交流途徑積極傳播公益理念,目前集團總計公益捐助金額已逾2,600萬元人民幣,主要用于設立教育基金、建設希望小學等。

  挑戰及應對

  副總裁王朝介紹道,此項目在寫字樓租賃市場的定位是成為青島最高端的寫字樓,為頂級商務客戶提供辦公場所和物業服務,在地理位置上擁有核心地段的樓宇。但如何打造高品質的硬件設施,如何配備高端的物業服務成為棘手的問題。

  為了實現打造高品質樓宇這一目標,杰正中心團隊從規劃設計、內部裝修、綠色建筑檢驗等方面,與必維集團、博銳尚格、江森科技等國內外頂尖專業機構進行合作,項目獲得美國綠色建筑協會LEED金級認證。

  物業服務方面,杰正中心入市之初聘請仲量聯行為長期戰略合作伙伴,公司導入仲量聯行物業管理理念和行業管理標準,建立了一支業務能力和管理水平優秀的物業團隊。2018年為了進一步提升樓宇價值和物業管理水平,挑戰國際物業管理標準,杰正中心開始了BOMA COE的認證之路。

  在管理過程中,最有效的管理理念或方法是實踐企業文化,繼承集團“杰出做事,正直為人”的價值觀,努力使國際化標準在項目中落地。


杰正中心團隊

  榮獲BOMA、LEED雙認證

  副總裁王朝說:“在獲得BOMA COE認證的過程中,我們認識到腳踏實地做事,大力推進項目改進工作,增加員工培訓,提升員工水平是最關鍵性的工作。”

  BOMA COE認證準備前期,杰正中心全體員工參與到SOP(標準運營流程)計劃與流程梳理、租戶滿意度調研執行中,并根據資產運營管理效能評估改善意見,對運營管理各環節進行查漏補缺,結合BOMA中國的要求進行崗位梳理、線上線下培訓執行,推進計劃制訂、項目執行、團隊建設等關鍵環節實現國際化、標準化。

  杰正中心團隊學習了BOMA線上8門和線下12門國際樓宇管理的課程,根據項目實際需求和國際標準梳理出14章SOP(標準運營流程)流程。夯實國際標準在實際物業管理中各個環節的落地實施后,物業團隊的軟實力大幅提升,租戶滿意度也在2018年底提升到95%的新高度。


BOMA、LEED雙認證

  實現BOMA認證的歷程

  BOMA COE認證要求物業服務能夠在建筑運營管理、營銷與溝通、能源管理、培訓管理、環境管理五大方面達到國際標準。具體采取了以下措施:

  預防性維護計劃

  杰正中心建立符合國際標準的預防性維護計劃,完善了各類設施設備的預防性維護工作,確保項目的高效、可持續運營,并減少運營成本。在樓宇運行管理中,設備的預防性維護是品質保障的重點之一,所有設備設施的維保有計劃、有預見性、有落地實施,將設備故障消滅在萌芽狀態,同時能夠保障延長設備的使用壽命。維護計劃要嚴格根據設備的操作使用維保說明書的時間節點進行。

  應急預案

  應急預案是檢驗團隊在面對突發事件時的快速反應、團隊協作、應變能力的綜合體現,同時可以做到快速止損,以小的代價挽回損失。

  團隊重新梳理完善了大廈內所有的應急預案及流程圖,制作了災難恢復計劃。對應急預案進行相應的演練,增加了消防園區聯動演練,與當地消防局進行火災模擬演練。重點對室外消防栓水泵接合器進行了壓力測試,聘請消防大隊的消防員、消防車來現場進行水壓高度噴射,檢驗了綜合消防能力,保證突發情況下水量壓力正常。消防廣播系統由雙語言增加至中、英、日、韓四國語言。

  增加應急發電機組

  增加了應急發電機組,在外網雙回路都停電時,應急發電機組在5秒內檢測到斷電信號,進行啟動發電,1分20秒內向大廈進行供電,保障消防設施、消防應急燈、消防電梯的正常啟動,保障了生命通道的暢通。

  消防轉換層

  按國家規范要求,100米以上的樓宇需設避難層。杰正中心高86.7米,為租戶的安全著想,在大廈5層、12層、18層設置了消防轉換層,并在樓層張貼轉換標識及轉換樓層示意圖,使其能在發生突發事件等時快速進行轉換,達到快速轉換、快速疏散的要求。每層增加樓宇疏散逃生圖,張貼至電梯廳等明顯位置,確保大廈所有人員了解自己所在位置及疏散逃生路線。

  備用鑰匙管理

  租戶室內備用鑰匙備存,確保突發緊急事件后,經租戶授權人同意,在租戶內無人情況下物業管理人員能第一時間趕赴現場處理。

  電梯自帶備用電池

  大廈內的電梯自帶備用電池,在停電時,蓄電池能帶動曳引機自帶找平層,讓電梯轎廂內的人員第一時間出來。同時大廈電梯安裝了故障遠程服務系統,當任何一部電梯出現故障時,系統將故障信息傳遞到400平臺,由400客服人員將電梯故障信息指派到區域負責人,由區域負責人指定電梯維保人員進行維修(30分鐘以內到達現場);同時以短信的形式通知電梯廠商負責人,由其協助跟進;維修完畢后將維修的結果回復400平臺進行銷項,形成工作閉環。

  危險品管理

  重新梳理了危險品管理的相關流程和制度,從源頭上進行控制,并對內部員工進行培訓,增強了物業員工的安全意識,保障在日常工作中發揮安全的管理意識。對全員進行了MSDS培訓,提高員工自我?;ひ饈?、安全健康意識。

  增加AED急救設備

  大廈增加AED(自動體外除顫器)急救設備,物業管理全體員工都通過了AED急救培訓并取得證書,在日后的工作中能從容面對突發事件。為提高物業工作人員及大廈租戶的急救意識,杰正物業還聯合青島市急救中心共同組織了“杰正中心首屆急救知識培訓”活動。

  培訓管理

  持續不斷地進行員工培訓,提高員工整體職業素養和行業技術。內部培訓包括內部講師培訓及外請專業講師培訓。外部培訓包括將優秀員工、管理者外派專業機構進行培訓。

  物業團隊持續進行職業健康安全培訓、急救及AED培訓、行業法律法規、大廈MSDS培訓、各專業技能培訓等,并鼓勵員工在本職崗位上進行技術創新,提高工作效率。組織人員向優秀員工學習專業知識、專業技能。新員工、新管理崗位持續進行“引導人”傳幫帶工作。同時保持BOMA線上培訓與線下培訓相結合。

  物業公司進一步規范公司的培訓體系,完善員工任職要求、員工培訓檔案、員工職業生涯規劃。確保每一名員工,都能在杰正物業真正學到行業內最好的專業技能,以及各個專業所必備的行業知識,同時持續不斷進行新知識、新技能、行業最新信息的獲取,保證每位員工可以在行業內保持競爭力。

  搭建物業管理系統

  由線下報修改為線上報修,由單一的報修模式改為系統運行,同時系統自動對所報修事項進行分類,為日后做分析提供了有力的數據支持。管理層及租戶都可根據自己的權限看到維修的進程。能源數據系統的錄入也同時起到了同比、環比分析的作用,同時杜絕了跑冒漏等現象的發生,為日后合理化運行奠定了良好的數據支持。PM2.5等空氣質量數據的錄入,讓租戶更好地了解了大廈的正常運行、空氣質量。


外國專家參與審議圖紙

  能源管理

  通過聘請第三方進行能源審計,對大樓進行了綜合性的能源評估,進行相關調整:

  1、通過熱掃描對大廈玻璃及對外有縫隙的區域進行封堵,提升大廈的整體保溫效果。

  2、對地下車場進行LED燈光改造,車道燈改為16W雷達感應LED燈,待機時為5W。

  3、大廈主要用水為公區洗手間用水及保潔清潔用水,目前大廈內采用的器具均為節水器具(如小便斗、馬桶、感應水龍頭),每天對大廈內的用水量進行抄表錄入系統,即起到了數據對比作用,又起到了防止跑冒漏的現象。保潔日常用水建議較臟的拖布指訂時間到B2層藥劑間統一進行清洗,能起到一定節水的作用。

  4、在BOMA專家的指導下重新梳理了大廈新風機組運行模式,二氧化碳由3次檢測改為1次檢測,同時更改了大廈新風機組運行邏輯關系,達到最佳的運行模式。

  5、對大廈內高照度的光源進行整改。根據燈光使用標準,對大廈內的燈光采樣照度儀進行檢查,對超出照度的光源進行調整,達到使用標準及節能要求。

  6、對現場小廚寶的出水溫度進行定期調整。每年5月、11月季節轉換時對小廚寶的溫度進行調整,冬季調整為40℃,夏季調整為30℃,兩種轉換模式。

  7、對大廈內燈光的時間控制模式調整:6:50-20:00為公區全開模式,20:00-6:50為消防應急模式;車場燈光控制時間7:50—21:00為全開模式,21:00-7:50為夜間模式(車位燈關閉、車道燈???,待機時為5W)。

  高品質下的高業績

  杰正中心從2015年4月正式啟用,到現在4年多的時間,出租率高達95%。主要入駐的企業類型以金融管理類為主,如證券、基金、銀行等,還有房地產、互聯網、健康環境、科技發展等類型,可以說是商務精英匯聚中心,樓內半數以上租戶為世界500強企業及國內外上市公司及其子公司。

  杰正中心在硬件方面總體達到國際先進水平的前提下,為進一步提升軟件服務水平,達到保值、升值、可持續運營和發展的目標,在建成之初即引入仲量聯行(JLL)國際物業管理公司做招商、物業等咨詢服務及駐場服務。之后于2018年又引入BOMA運營先進理念,成為BOMA白金會員,按照BOMA寫字樓資產運營理念,斥重金全面進行軟硬件升級改造,整合管理隊伍,打造國際化物業管理體系,培養了一支具有國際管理理念和水準的團隊,于2019年5月17日通過BOMA COE認證。

  獲得COE認證并不是終點,而是樓宇運營管理的全新開端。在搭建國際運營管理體系的基礎上,青島杰正中心管理團隊將通過持續優化,提升運營管理效率,節約運營管理成本,打造國際優質資產。

 

(責任編輯:django)
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